3月21日，上海金茂、铁建地产相继在上交所发布公告，将簿记发行房地产行业并购主题公司债券，积极维护房地产市场稳定。

　　据《金融时报》记者不完全统计，今年以来，截至目前，全部类型的房地产并购融资额达1516.2亿元，其中，并购类债券融资工具为506.2亿元。

　　“并购类债券融资工具可满足合理项目并购融资需求，化解房地产行业风险。虽然部分房企特别是民营房企遭遇流动性危机，但仍拥有优质资产或项目，对于其他企业仍存在吸引力，因此企业间项目并购可帮助房地产业化解风险，实现市场出清。”中信证券首席经济学家明明在接受《金融时报》记者采访时表示，现阶段地产项目并购债尚处于早期试点，虽然针对出现企业项目的承债式收购，相关并购债不纳入“三道红线”指标，在一定程度上改善了融资环境，但首批并购债发行人对并购出险房企项目的态度仍较为谨慎，项目并购债务融资工具亟待扩容，未来房地产行业将保持出清至健康修复的大趋势不会改变。

　　项目并购化解房地产行业风险

　　去年12月10日，中国银行间市场交易商协会举办房企座谈会，表示将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设，为支持优质房企发行债务融资工具兼并收购出险项目拉开序幕。

　　2021年12月20日，人民银行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，提出支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购；同时，要求银行业金融机构稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

　　随后，部分金融机构率先作出回应，尝试发行房地产项目并购主题债券或为房企提供并购额度。据《金融时报》记者不完全统计，年内已有兴业银行、招商银行、浦发银行、长城资产等金融机构计划为房企收并购提供融资金额合计超过1400亿元。

　　今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议要求，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，人民银行、银保监会、证监会、外汇局也作出明确表态，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　“房地产企业间的项目并购，是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段，支持房企通过兼并重组方式化解潜在风险，将切实保障消费者合法权益，同时，通过市场化、法治化的房企兼并重组可有效优化房地产市场结构，推动房地产健康发展。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《金融时报》记者表示。

　　房地产企业试水并购债

　　最近两个多月以来，银行、全国性金融资产管理公司计划发行房地产项目并购主题债券的公告密集发布，招商蛇口、建发地产等房企也积极发行并购类债务融资工具，发行主体不断丰富。

　　“并购类融资暂不纳入房地产贷款集中管理及‘三条红线’指标，是银行及房企对并购债产生热情的一个主要动力。”东方金诚研究发展部分析师唐晓琳表示，通过并购优质项目既可以为房企带来更高的项目收益，在一定程度上缓解房企承接项目面临的流动性压力，也将有助于推动行业稳妥有序风险出清。

　　1月21日，浦发银行完成第一期金融债券簿记定价，其中50亿元募集资金为房地产项目并购主题债券，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。随后，广发银行、平安银行、兴业银行相继发布公告，计划发行房地产项目并购主题债券，拟募集资金分别为50亿元、50亿元、100亿元。

　　3月8日和13日，东方资产、长城资产分别获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券，募集资金均将用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等，发行主体由银行扩展至全国性金融资产管理公司。

　　除银行外，国内多家房企也先后“试水”并购债。上海清算所有关数据显示，1月26日，招商蛇口发行12.9亿元中期票据，成为地产行业首笔并购类债券发行的“吃螃蟹者”；1月26日和2月21日，建发地产也在银行间市场成功发行两期并购中期票据，合计成功募集资金25.3亿元，其中9.2亿元用于并购4个标的房地产项目公司股权。

　　3月24日和28日，上海金茂、铁建地产将面向专业投资者公开发行房地产行业并购主题公司债券，拉开了今年地产类并购公司债的序幕。公告显示，两家公司拟发行规模分别不超过15亿元、3亿元，拟用于并购地产项目分别为11亿元、2.1亿元。

　　“并购债最重要的意义在于对出险房企纾困的助力作用，目前房地产行业仍处于结构调整阶段，部分融资渠道窄、抗波动力弱的民营房企短期偿债压力大，出售、转让或兼并重组成为这类房企化解目前困难的有效方案之一。”周茂华表示，并购债使资金可以更有效率地流入出险房企，避免破产风险潜在外溢，为其逐步脱困提供可能。

　　并购债发行主体和规模将逐步扩大

　　尽管各方均在积极采取行动，但从执行情况来看，业内普遍认为，更多的市场参与者仍处于观望阶段，目前“试水”并购债的房企发行规模并不大，且主要集中于央企、国企，募资用途也多用于偿还前期的并购贷款。

　　在明明看来，当前地产项目并购债救助力度相对有限。“虽然监管层鼓励优质房企进行重点房地产企业风险处置项目并购，但首批并购债发行人对并购出险房企项目态度较为谨慎。一方面，所募集资金仅部分用于并购资金或偿还并购贷款，其余资金多用于偿还自身债务或满足日常经营需要；另一方面，并购的项目并非为出险房企项目，而是风险较小的项目。”明明认为，但是并购行为的推进，对纾解民营房企融资困境具有很强的信号意义。

　　光大证券首席固定收益分析师张旭也表示，这反映出了当前市场环境下金融机构对于民企持更为谨慎的态度。目前并购债落地的规模不大，且募集资金用途并非完全用于并购项目，短期内作用有限，但长期来看，“房地产市场平稳转换”意味着出险房企的风险将逐步缓释直至出清，在此过程中并购债、并购贷会发挥出较大作用，其规模将会上升，发行主体则有进一步丰富甚至扩充至优质民企的可能。随着发行方的扩充，这一规模将稳步提升，助力出险房企纾困，为地产行业良性循环发挥出作用。

　　“目前房企并购市场处于起步阶段，随着银行金融机构加快完善房企并购相关服务，预计后续房企市场并购会逐步升温。”周茂华也表示，未来会有越来越多有实力的优质民企凭借其在融资、管理等方面优势，加之政策支持，积极把握房地产市场并购主动权与机会，收购优质资产，优化自身资产结构，提升核心竞争力。